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或許你了解珠江岸線核心的7公里,但你未必了解白云山麓風華的5公里

2023.02.08
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在廣州,當被問到人居理想時,答案出奇一致:“無非珠水,無非云山”。

眾所周知,珠水綿延廣州近70公里,但只有“珠江新城-二沙島”之間7公里才是精華所在。

那全境達28平方公里,山麓線長達40公里的白云山,其精華與未來重點發展板塊在哪?

首先,以華快為界,南北白云山存在明顯能級差異,即“南主城-北城郊”。

其次,南主城前白云山的20公里山麓線,又存在巨大的規劃能級及發展潛力差異。


一條華南快速干線

切割白云山高低能級


據不完全統計,目前廣州樓市上,有十多個甚至更多的項目,均自稱“云山住宅”。

這不是夸張,皆因白云山實在太大了,輻射范圍非常廣。

白云山體量有多大?由30多座山峰組成,東西寬約4公里,南北長約16公里,主峰摩星嶺高382米,全境面積達28平方公里,相當于兩座珠江新城面積。

由此,只要在白云山輻射范圍,能遠眺山景的,都能稱為“云山住宅”。


需要指出的是,想要入手一套擁有極致價值的云山住宅,你要先搞清白云山的高低能級。

攤開地圖可以發現,諾大的白云山,被華南快速干線切分為南北兩大部分,以南稱為“前白云山“,以北則稱為”后白云山“。

先給出結論,我們接著來逐一拆解,前白云山無論是區位潛力,還是人居體驗、配套醇熟度,都具有明顯優勢。



其一、兩者地理位置差距明顯。

前白云山與珠江新城CBD已呈融合發展態勢,基本都可快速直達珠江新城。而后白云山位處城郊,難以直接輻射珠江新城。

事實上,兩者地理位置的差距,廣州“開四停四”政策早已告訴了我們。

政策原文是這樣說的:非廣州市籍中小客車駛入廣州市中心區連續行駛時間最長不得超過4天(自然日),再次駛入須間隔4天(自然日)以上。

官方劃分的“市中心圈”,北端同樣以華南快速干線進行分界。

由此可見,前白云山是由官方欽點的主城區。



其二,兩者城市發展現狀也存在差距。

前白云山范圍,包含了白云新城、環市東、天河北等板塊,均與“繁華”、“熱鬧”、“方便”等關鍵詞掛鉤,城市界面、生活配套均已非常成熟。

反觀后白云山中的太和、嘉禾望崗等板塊,目前處于發展中階段,大多呈現“城鄉結合部”的城市面貌,仍有頗大的改善空間。

值得一提的是,后白云山片區的太和與人和、鐘落潭、江高,均屬于目前白云不限購的區域,板塊熱度、對買家的吸引力可見一斑。

其三,兩者的未來規劃差距可見。

以交通規劃為例,未來前白云山的地鐵站點可謂密如蛛網,遠超于后白云山,意味著兩者出行的便利性與通達性,也存在落差。



其四,土地價格相差之大,直觀反映兩者板塊價值差距。

回顧今年前三輪土拍,前白云山、后白云山范圍共有4宗宅地成功出讓,但搶手程度卻大相徑庭。

其中,位于前白云山的宅地,遭房企瘋搶至搖號,最終成交樓面價高達50842元/㎡,成功擠進全市TOP10。

相比之下,后白云山片區的宅地,則“冷清”不少,位于嘉禾望崗的宅地甚至無人競價最終流拍收場。

至于3宗已成交的宅地,均以底價成交,最低地價僅2936元/㎡,僅為前白云山宅地的1/17。



板塊差異化

前云山不等于盲目閉眼入


當然了,若細細分析前云山片區的各個板塊,差異化同樣存在,稍不注意,則容易“掉坑”。

再看一下前、后白云山輻射圖,你便會對各板塊的發展一目了然。



先來看南部的越秀老城區板塊。

作為廣州的政治中心,越秀同樣還是廣府文化的發源地,更是千年商都的核心,曾引領數千年商貿繁華。

因此,這里也是廣州最先投入發展的板塊,見證過流花商圈的繁華,也領略過初代CBD環市東的流光溢彩。

但隨著城市外擴,越秀老城的發展空間瓶頸制約、內生動力不足,創新要素受限。


   

接著來看東南部天河北板塊。

隨著城市東擴,天河北CBD逐漸走入大眾眼簾,財富廣場、中信廣場、維多利廣場等地標,曾是廣州的門面擔當。

板塊發展非常成熟,加上土地稀缺,土地供應已處于斷供狀態,基本達到發展上限。



最后,來看東北部的梅花園-京溪板塊。

盡管這兩年板塊屢有宅地出讓,但從航拍圖上可以看到,板塊內城市面貌并不盡人意。

這也是目前前白云山片區東側的“通病”。

目前,這里分布著眾多城中村,生活環境與理想中的云山豪宅不匹配。

要知道,自去年住建部發布“63號文件”后,意味著大拆大建的時代已經過去,廣州舊改節奏也大幅放緩。

因此,前白云山東側一帶,想要通過城中村改造來擺脫現狀,仍需要一段很長的時間。

另一方面,盡管有涉及天河范圍,但完美避開了珠江新城、金融城、智慧城等矚目板塊,在未來規劃發展層面上也稍有欠缺。




鎖定白云新城

主城C位 與城市共生長


用排除法逐一剔除后,會發現前白云山山麓約20公里,要同時兼顧生活配套、人居體驗、未來生長潛力的板塊,有且僅有一個,那就是白云新城的核心5公里。

對于白云新城的期待,政府對標的是珠江新城,并真金白銀大手筆猛砸數千億造城,沉淀十多載,如今的白云新城已是風鵬正舉。



在資金投入上,官方從不吝惜。

比如說,十四五期間,白云總投資額高達1.67萬億,并且白云用超4000億資本打造“6+6”現代產業集群,其中的發展C位白云新城,顯然受到了很多資源傾斜。



不止要對標珠江新城,在規劃層面上,白云新城也有自己的獨特優勢。

珠江新城是CBD規劃,而白云新城是CBD+TOD規劃,坐擁超440億投資的白云站TOD,發展能級更勝一籌。

未來,7軌交匯于此,體量是南站的4倍,連通全市,乃至全國,實現“高鐵進城”。

CBD+TOD,雙核齊頭并進,讓白云新城擁有更多想象空間,有了“對標全球一流CBD”的底氣。



更重要的是,白云新城的發展并不停留在規劃層面,而是以肉眼可見的速度,兌現大眾的期待。

目前,白云站地鐵預留工程已順利封頂,預計明年建成。

在產業方面,白云新城現已吸引超170個重點項目落戶,20多棟總部大樓拔地而起,目前已聚集南航三大總部、中國航空油料集團南方總部、綠地中心、無限極公司、韓后總部、地鐵設計院總院……

可以說,現在的白云新城正高速生長中,下一個10年、20年,仍然會給我們不一樣的驚喜。



200萬平CBD云山大宅

近10棟樓封頂 配套先行


但不得不說,未來進入白云核心圈層的機會不會多。

從白云新城的多個規劃調整可以看到,宅地(即下圖黃色地塊)正在不斷減少,隨之增加的是商業地、產業地(即下圖紅色地塊)。

這是出于對白云新城的整體發展規劃做出的調整,打造更多的高樓地標群,吸納更多實力企業,提速板塊發展。



因此,置業白云新城的機會將越來越稀缺,尤其在前白云山輻射范圍內,想尋找真正的一線山景大盤,機會更是微乎其微。

要同時具備上述元素,只有一個項目——富力·富云山。

富云山雄踞前白云山片區核心位置,正好將白云兩大排頭兵——白云新城和設計之都鏈接起來,兩大CBD釋放的能量,均為其所享。

可以說,富云山所處位置,正是前白云山核心片區的CLD(中央居住區),同時聚集了居住、商業、休閑、娛樂、醫療、教育等醇熟生活配套。


更重要的是,富云山還有一項必殺技,是稀缺的。

上文已說到,白云新城核心區域宅地日益減少,即便有地出讓,也是小型地塊,體量基本不超過10萬平。

反觀富云山,項目占地約63萬平,建筑面積足足有200萬平,不僅擁有10大住宅組團、5大商業組團、2大教育組團,還同時配套7所學校,并有50萬平高端商業綜合體加持。

如此體量,也給予了富力集團,足夠的時間與空間細細打磨,給業主交付一個擁有“成長周期”的一生之城,回應人居需求,匯聚一系列核心資源配套。



可幸的是,富力在這片獨居天資的土地上,沒有選擇一味快速開發套現,反而選擇了尊重土地和個人,花時間打磨作品,與城市共生。

據悉,在售樓棟A1、A2棟封頂在即,預計明年即可收樓,與“準現樓”無異。

另外,截至目前,項目已有近10棟建筑樓封頂,包括了融資A地塊幼兒園、融資B地塊幼兒園/會所、完全中學、九年一貫制學校、4棟復建住宅等。



在售樓棟的封頂,再次體現了富力的企業責任和擔當,積極響應“保交樓、穩民心”號召,給市場釋放積極信號。

同時,在當下樓市大環境,能保證品質交付,讓購房者更安心,更放心。

目前,富云山正熱售建面約120-180㎡山景大平層,戶戶東南向15°正對白云山主峰摩星嶺,錯開分布,互不遮擋,堪稱白云山最佳觀景臺。極目半壁云山,領居十里新城!

若你也想把握這份滿眼蒼翠,就趕緊行動起來吧!


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